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关于保险和房企的思考:新版交叉持股,保险地产众生相

发布时间:2016-08-06    研究机构:华泰证券

事件:近期恒大概念股成为地产板块中最为关注的焦点

恒大总共动用了两个主体,在资本市场异常活跃:1)以中国恒大为主体,已经收购了嘉凯城(52.78%股权)、并通过二级市场增持的方式举牌廊坊发展到10%股权,同时通过附属公司增持万科A到4.68%;2)通过恒大人寿,增持粤宏远A(000573)(4.35%股权)、金科股份(2.10%股权)。考虑到第一类增持主体对市场造成的示范效应,使其成为了资本市场的焦点。

今年流行“地产公司成立保险公司、保险公司举牌地产公司”

我们在《保费收入激增,一定配置地产股---关于保险资金举牌的专题研究》中,将保险举牌进行了总结,得出去年保险举牌以寻求一二级联动为主,今年保险举牌以寻求最好的资源为主。我们假设一个链条,地产公司通过定增的方式进行融资、保险公司参与定增满足其资金要求,这个链条有更好的方式,就是地产A/B下设保险a/b,再用保险b对地产A融资、保险a对地产B融资,这样,就可以让保费通过资本市场流向房地产领域。那么,作为回报,就需要要求地产公司提高分红率,以将保险b/a投入到地产A/B的资金再导回资产负债表和现金流量表。这也就形成了新版交叉持股的雏形,也能够一定程度上解释为什么地产公司抬高分红率来吸引保险。

从开发到资本,楼市规则演进到资本规则

类似于互联网的整合,房企也需要进行整合,以现在的龙头就是未来的龙头进行线性外推的话,那么留给大多数开发商的机会并不大,中国众多房企必有一次大规模的整合,而且,只有这样,才能够达到去库存政策的目的。以楼市规则,生存法则是提供更好的户型、更好的物业、更好的品质,但在涉及整合的资本规则之下,生存法则是相对存活,可以采用联盟的形式,提高非联盟企业的进入门槛。相比于在拿地阶段通过成立合资公司的方式,直接在母公司层面互相持股反而是更好的选择。

在行业整合的情况下做交叉持股,对股市带来极大利好

按照10万亿级的楼市来计,当前房企第一市占率不足3%,远低于国际平均水平10%,所以,行业整合的结果,将是第一阵营的公司提高3倍以上,尽管我们会将现在的大房企线性外推的认为他们也将会继续做大,但是在整合期并非一帆风顺,最好的方式就是交叉持股,以分散自身的风险,而这将对股市带来极大利好。看好当前整合期的地产股,关注金融街、招商蛇口、泰禾集团、首开股份。

风险提示:货币化手段去库存,一定会导致新一轮补库存。

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